김현아 한국건설산업연구원 관련 기사

하우스푸어대책 아직도 '안갯속'…"원점서 맴돌아"

| 기사입력 2013-01-27 17:37 

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[머니투데이 전병윤 기자]　박근혜 대통령 당선인이 하우스푸어·렌트푸어 지원 공약인 '보유주택 지분매각제도'나 '목돈 안드는 전세제도' 대책 마련을 촉구한 가운데, 전문가들은 먼저 시장의 자율 조정에 맡긴 뒤 여론 수렴을 거쳐 신중히 추진해야 한다고 지적했다.

　박 당선인의 공약인 보유주택 지분매각제도는 과도한 빚을 진 주택 소유자의 지분을 정부가 매입해주는 대신 일정액의 임대료를 받고 거주토록 하는 방안이다. 지분을 매입한 공공기관은 이를 기초자산으로 한 ABS(자산유동화증권)를 발행, 재원으로 삼는다.

　이 과정에서 공공기관의 재정 투입이 불가피하다. 하우스푸어의 모럴해저드(도덕적해이)를 유발하고 무주택자와의 형평성 문제도 불거질 수 있다. 이 때문에 박 당선인도 "도덕적 해이라든가 형평성 이런 문제가 일어나지 않도록 자활 의지가 있는 사람으로 한정하고 그 기준을 잘 만들어야 한다"고 밝혔다.

　하지만 '자할 의지가 있는 사람'이란 기준 역시 모호한 측면이 많다. 그 기준을 원리금을 꼬박꼬박 갚은 사람으로 규정할 경우, 상환 압박이 큰 나머지 이자를 내지 못한 연체자는 대상에서 빠질 수밖에 없다.

　더 큰 문제는 어느 범주까지 하우스푸어에 포함시켜야 하는지조차 아직도 사회적 공감대를 이끌어내지 못했다는 데 있다. 결국 기준도 세우지 않고 실행 방안부터 논의하는 본말이 전도된 상황이란 지적이다.

　권주안 주택산업연구원 선임연구위원은 "하우스푸어 지원 대책을 시행하려면 컨센서스(합의)를 이루고 진행해야 하는데 정부도 의견이 엇갈리는데다 주식 투자자들도 지원해줘야 한다는 주장마저 제기되는 상황"이라고 꼬집었다.

　정부가 하우스푸어 주택 지분의 일부를 매입할 때 가격을 어느 수준으로 산정할 지를 정하는 것도 복잡한 문제다. 현재는 정부에서 하우스푸어 지분을 20~30% 싸게 매입하는 방안과 임대료를 정부의 보증을 통해 연 4~5% 수준으로 책정하는 방안 등이 논의되는 것으로 알려졌다.

　그는 "지분에 대한 밸류에이션(가치산정)을 어떻게 정하느냐에 따라 이를 기초자산으로 삼은 ABS의 발행금리도 확정할 수 있다"며 "민간자본을 끌어들이려고 ABS 금리를 높이면 반대로 하우스푸어에게 거둘 임대료를 올려야 하고 이를 막으려고 정부가 보전해주면 무주택자들의 반발이 커지는 매우 복잡한 구조"라고 지적했다.

　박덕배 현대경제연구원 연구위원은 "대상자를 명확히 하지 않고 지원책만 강조하면 빚을 갚지 않아도 된다는 심각한 도덕적 해이를 확산시킬 우려가 있다"며 "당선인은 무주택자의 반발과 반대론자들의 생각도 충분히 듣고 결정해야 할 것"이라고 조언했다.

　국가재정을 직접 투입해야 하는 사안이어서 정책 시행에 앞서 시장의 자율적 조정이란 1차 필터링을 강구하는 게 순서라는 것이다.

　조명래 단국대 교수는 "은행과 대출자 사이에 금리 인하나 상환기간 연장처럼 자율적인 해결 방안을 먼저 강구해야 한다"며 "렌트푸어 대책인 행복주택 건설도 철도기지 등 유휴부지 확보나 건설비용 등 실효성을 충분히 검토하지 않은 채 공급량 맞추기에 급급하면 보금자리정책처럼 부작용이 생길 것"이라고 우려했다.

　집주인이 전세보증금을 본인의 주택담보대출로 조달하고 대출금 이자를 세입자가 납부하는 '목돈 안드는 전세제도'도 논란거리다. 집주인에게 세입자를 위해 대출을 받으라는 게 현실성이 떨어진다는 지적이다.

　새누리당은 집주인에게 전세보증금 이자인 연 4% 수준을 면세하고 전세보증금 대출이자 납입을 소득공제로 인정하는 인센티브를 제시했으나 역부족이란 평가가 대체적이다. 박 당선인도 "인센티브를 잘 만들어야 한다"고 언급했으나 아직 세부적인 방안이 나오지 않고 있다.

　하우스푸어에 매몰되지 말고 폭넓게 접근해야 한다는 시각도 있다. 김현아 한국건설산업연구원 건설경제연구실장은 "경기 파주나 김포는 과잉공급으로 가격이 급락한 측면이 있어 정부가 주택공급 물량을 조절해야 해결할 수 있다"며 "주택연금(모기지론) 활성화처럼 가계자산의 부동산 비중을 낮추고 기관투자자들이 주택 매물을 받아줘 거래 활성화에 도움을 줄 수 있는 방안들도 모두 하우스푸어 해결에 도움을 주는 종합적인 대책"이라고 분석했다.

+ 기사출처: 머니투데이

[증시·부동산 기상도] 올 주가 1780~2400선 전망…집값은 약보합세 보일 듯

12면| 기사입력 2013-01-01 03:03 

[서울신문]

■ 5개 증권사 전문가가 본 시황 

2012년은 힘든 한 해였다. 증권가는 특히 혹독했다. 유럽 재정위기가 잠잠해지나 싶더니 미국 재정절벽(급격한 재정 지출 감소) 우려가 좀체 가시지 않고 있다. 이 여파로 하루 평균 주식 거래 금액은 2010년 6조 9000억원에서 2011년 4조 8000억으로 30%나 급감했다. 

일본의 장기불황과 글로벌 증시 거품을 정확히 예측해 명성을 얻은 해리 덴트 HS덴트투자자문 최고경영자는 “2023년까지 주식 시장은 하락세일 것”이라고 전망했다. 과연 그럴까. 서울신문이 우리·한국·현대·키움·아이엠투자증권 등 국내 5개 증권사 리서치센터장들에게 새해 증시 전망을 물었다. 결론부터 얘기하자면 ‘밝음’은 아니었다. 

5명 중 3명의 센터장들이 올해 주식시장 주요 키워드로 ‘저성장’을 꼽았다. 이준재 한국투자증권 리서치센터장은 “수출 부진과 가계부채, 경제 민주화 정책 등으로 올해 한국 경제는 저성장·저금리 기조가 지속될 것으로 보인다”고 말했다. 

해외 변수도 여전히 민감하게 작용할 전망이다. 3명의 센터장은 미국의 재정절벽 등 ‘선진국 재정 문제’를 키워드로 뽑았다. 이종우 IM투자증권 리서치센터장은 “미국과 유럽 등 주요 선진국들이 재정 건전성을 높이기 위해 재정 긴축 기조를 상당 기간 유지할 것으로 보인다”면서 “이는 대외의존도가 높은 우리나라에 좋지 않은 영향을 줄 것”이라고 내다봤다. 비관론자로 정평난 그이지만 주가가 최고 2250까지 갈 수 있을 것으로 본 점도 눈길을 끈다. 물론 1800까지 미끄러질 수도 있다고 단서를 달았다. 


리서치센터장들이 전망한 코스피 지수 최고점 평균은 2290이다. 이준재 센터장이 2400으로 가장 높게 평가했고 박연채 키움증권 리서치센터장이 2300으로 뒤를 이었다. 이준재 센터장은 “유럽 재정위기가 하반기로 갈수록 진정될 것이고 한국 기업의 수익이 안정을 되찾을 것”이라면서 “낮아진 시장 변동성은 긍정적인 요소”라고 낙관론의 근거를 설명했다. 

센터장마다 ‘꼭짓점’ 전망은 각기 달랐지만 한 가지 공통점은 있었다. 박근혜 대통령 당선인이 말한 ‘주가 3000 시대’는 올해 어렵다고 본 점이다. 박 당선인은 대통령 선거일(12월 19일) 직전인 지난 18일 서울 여의도 한국거래소를 방문해 “당선되면 임기 5년 안에 주가 3000포인트 시대를 열겠다”고 말했다. 이명박 대통령이 당선 직전에 “주가 5000 시대”를 언급한 것과 비교되면서 ‘이명박 주가’(5000) ‘박근혜 주가’(3000)라는 말까지 생겨났다. 

센터장들이 본 코스피 지수 최저점 평균은 1820이다. 이준재 센터장이 1780으로 가장 낮게 평가했다. 그 뒤는 이종우 센터장(1800), 송재학 우리투자증권 센터장(1820), 박연채 센터장(1850), 오성진 현대증권 리서치센터장(1850) 순서다. 송 센터장은 “연초 정책 공백기와 단기적인 미국 경기 하강 리스크가 대두될 것”이라면서 “유로존 위기가 남아있는 것도 부담”이라고 지적했다. 오 센터장은 “코스피 지수 1850은 주가순자산비율(PBR) 1배로 이는 (현재 주가가) 기업을 청산해도 이득을 챙기지 못하는 수준임을 뜻한다”면서 “코스피 지수 지지선으로 작용할 것”이라고 말했다. 

올해 유망 업종으로는 한 목소리로 정보기술(IT) 관련주를 꼽았다. 그 중 삼성전자가 단연 으뜸이었다. 지난해 강세가 올해도 계속될 것으로 본 것이다. 송 센터장은 “원화 강세로 수출주가 부담을 받겠지만 삼성전자를 비롯한 대형 IT업종은 실적이 좋을 것으로 보인다”면서 “올해도 삼성전자를 중심으로 한 대형 IT업종의 주가 상승은 유효할 것”이라고 내다봤다. 

‘중국 소비재’도 추천 종목에 자주 이름을 올렸다. 시진핑 중국 차기 국가주석이 예고한 대로 신도시화 정책을 펴게 되면 투자와 소비가 늘게 돼 중국 진출 기업이나 소비재 수출 기업들이 수혜를 볼 것이라는 기대감에서다. 박 센터장은 “음식료, 화장품, 제약 등 중국 관련 내수 업종이 혜택을 볼 것”이라면서 “다만 종목에 따라 수혜 정도는 다를 수 있다”고 말했다. 

이성원 기자 lsw1469@seoul.co.kr 

■ 전문가 5인이 본 주택시장


지난해 수도권 아파트 가격은 하락을 거듭했다. 2009년 이후 지속적으로 집값이 떨어지면서 일각에서는 이제 집값 바닥론이 나오기도 했다. 하지만 대부분의 전문가는 올해도 주택 가격이 떨어질 것이라고 내다봤다. 세계 경제가 전반적으로 침체에 빠지면서 거시경제 지표가 악화되는 것은 물론 수도권 중대형 아파트 공급 과잉으로 인한 물량이 아직 해소되지 않았다는 것이다. 지난 몇년간 하루가 다르게 올랐던 전셋값은 올해 안정을 찾을 것으로 전망됐다. 수년째 전셋값이 오르면서 피로감이 누적됐고 수도권에 공급된 오피스텔과 도시형생활주택의 입주가 시작되기 때문이다.

전문가들은 대체로 매매시장이 약보합세를 보일 것으로 전망했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석팀장은 “수도권은 약세, 지방은 강보합세를 보이면서 전체적으로는 약보합세를 보일 것”이라면서 “하지만 수도권의 주택가격 하락이 지난해보다는 둔화 될 것”이라고 말했다. 박 수석팀장은 “보금자리주택 입주 본격화와 주택가격 상승에 대한 기대심리 약화, 세종시와 지방혁신도시로의 주택 수요 이전 등으로 볼 때 주택가격이 반등하기는 어려울 것”이라면서 “혁신도시가 내려가는 지방의 중소도시의 경우 국지적으로 주택가격이 상승할 가능성이 있다”고 덧붙였다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “매매가격이 하락할 것으로 보이는데 이는 세계적으로 거시 경제지표가 나빠지고 있는 것에 영향이 크다”면서 “박근혜 대통령 당선인이 부동산 활성화 대책을 내놓는다고 해도 여야 간 합의가 필요하기 때문에 실제로 영향을 미치는 것은 2014년쯤이 될 것”이라고 전했다. 

박재룡 삼성경제연구소 수석연구위원은 “주택 수요가 증가하려면 집을 살 수 있는 경제력이 있는 사람이 늘어나야 하고 주택가격이 상승할 것이라는 기대감이 있어야 하는데 불황이 진행되면서 주택구매력을 가진 사람이 줄고 가격상승에 대한 기대감도 사라졌다”면서 “여유가 있는 사람들이 추가로 집을 구매하는 방법도 있지만 양도소득세 문제가 있어 이것도 쉽지 않다”고 말했다. 김현아 한국건설산업연구원 연구위원은 “지난해 상승세를 보였던 지방 주택가격도 상승세가 둔화되면서 하락세로 갈 수 있다”면서 “지방에서 먼저 주택가격이 상승한 부산과 대전은 이미 하락의 조짐이 나타나고 있다”고 전망했다. 반면 수도권 매매시장이 생각보다 나쁘지 않게 전개될 가능성도 제기됐다. 함영진 부동산114리서치센터장은 “기본적으로 수도권 주택수요 기반은 튼튼하다고 본다”면서 “하반기에는 주택시장이 다소 활기를 띨 가능성도 있다”고 전망했다.

전세가격의 상승은 올해도 계속되겠지만 그 폭은 지난해와 비슷하거나 낮아질 것으로 전망됐다. 박원갑 수석팀장은 “지난해보다 상승률이 둔화되겠지만 국지적으로는 급등 가능성이 있다”면서 “전반적으로 전세물량이 줄어들고 있어 작은 충격에서 지역적으로 전셋값이 크게 출렁일 수 있다”고 예상했다. 심교언 교수는 “전세의 경우에는 현재와 시장상황이 크게 변하지 않기 때문에 상승세가 유지되는 정도가 될 것”이라면서 “2010년과 2011년과 같은 폭등은 발생하지 않을 것”이라고 말했다. 

함영진 리서치센터장은 “일단 수년째 가격이 오르면서 피로감이 상당하다”면서 “지난해와 비슷할 것으로 전망되지만 대선 과정에서 나왔던 전월세 상한제의 도입과 임대차 재계약이 몰려있는 3월이 돌발 변수가 될 수 있다”고 전했다. 박재룡 삼성경제연구소 수석연구위원은 “금리가 낮아지면서 월세를 놓으려는 집주인이 늘면서 전셋값은 오를 수밖에 없는 구조”라면서 “현재 상황으로 봤을 때 한동안 저금리 구조가 계속될 것 같다”고 전망했다.

김현아 연구위원은 “집을 사려고 하는 사람이 줄면서 전세 등 임대수요가 꾸준하게 증가하고 있어 상승세가 계속될 수밖에 없다”면서 “또 주택가격이 하락하면서 집주인은 전세를 놓고 싶지만 임대인들이 선호하지 않는 깡통전세가 늘어나는 것도 전세난을 부추길 수 있는 하나의 원인이 될 것”이라고 설명했다.

김동현 기자 moses@seoul.co.kr

+ 기사출처: 서울신문